REFORMA TRIBUTÁRIA: NOVAS REGRAS PARA OS RENDIMENTOS DE ALUGUEL DE IMÓVEIS
A reforma tributária (regulamentada pela LC 214/25) altera a tributação de aluguéis, focando em "grandes locadores" a partir de 2027. PF com mais de 3 imóveis e renda anual > R$ 240 mil paga IBS/CBS (estimativa 8,4% + IR), enquanto pequenos proprietários continuam com as regras atuais (IR até 27,5%). Há redução de 70% na carga para locação residencial, mantendo-se a declaração atual para 2026.
Principais Mudanças na Tributação de Aluguéis
Quem é afetado: Pessoas Físicas (PF) com "atividade econômica habitual", definida como ter mais de 3 imóveis alugados e receita bruta anual superior a R$ 240 mil (base 2026).
Novos Impostos (IBS/CBS): Grandes locadores pagarão o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Estima-se uma alíquota combinada de cerca de 8,4% sobre a receita.
Locação Residencial: Para estimular o setor, o aluguel residencial tradicional terá uma redução de 70% na carga tributária de IBS/CBS, resultando em uma alíquota efetiva menor.
Transição e Regra Atual: A tributação plena do novo sistema escala entre 2027 e 2033. Para 2026, as regras da declaração de IR permanecem as mesmas de anos anteriores.
Locação de Temporada: Aluguéis de temporada equiparados a hotelaria têm um benefício menor na redução de carga em comparação ao residencial de longo prazo.
Empresas de Locação: Empresas (PJ) seguem com regras de lucro presumido e passam a apurar IBS/CBS, podendo ter uma tributação mais vantajosa que grandes locadores PF em certos casos.
Pontos de Atenção
"Pejotização": A reforma pode incentivar grandes locadores a converterem seu patrimônio para Pessoa Jurídica (PJ) para pagar menos impostos (estimativa de 19,28% para PJ vs. 35,9% para grandes PF em casos específicos).
Inquilino de Baixa Renda: Pode ter direito a cashback (devolução de parte do imposto) sobre o valor do aluguel, conforme o regulamento.
Em suma, se você é um pequeno proprietário (1 ou 2 imóveis), a tributação não sofre grandes alterações pelo novo modelo de consumo. O foco da mudança é capturar o rendimento de alta renda da locação imobiliária.
As informações sobre os imóveis, preços e condições de venda ou locação, são de inteira responsabilidade dos proprietários, sendo que eles poderão retirá-los da relação, ou alterar seus preços sem prévio aviso.
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