2015 é dramático para setor imobiliário; sorte do comprador

O saldo de 2015 para o mercado imobiliário é desanimador. Segundo Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, de janeiro a setembro deste ano os lançamentos de imóveis no Brasil sofreram queda de 24% e o número de vendas caiu 7% em relação ao mesmo período de 2014 - e a tendência é que os dados fechados de 2015 também apresentem quedas na mesma linha. 

 

As informações fazem parte de uma pesquisa nacional realizada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção e consolidada pelo Secovi-SP com sindicatos da construção (Sinduscons) e Associações de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademis) de diferentes regiões do país.

 

“Em algumas capitais, o mercado está sofrendo um pouco mais. Em Belo Horizonte, a pesquisa mostra que entre janeiro e setembro os lançamentos caíram 46%, no Rio de Janeiro caíram 48% e em Recife 66%. Mas em algumas cidades chegaram a subir, como em Goiânia, que subiu 26% e Salvador, que subiu 6%”, diz Bernardes. 

 

Ainda que os dados tenham sido divulgados a participantes do mercado em uma mesa redonda promovida pelo Secovi e pela Federação Internacional Imobiliária (Fiabci) nesta quarta-feira (02), a pesquisa completa, com mais detalhes, não será divulgada à imprensa.

O Secovi-SP também divulgou alguns dados referentes à cidade de São Paulo. De acordo com a entidade, o município deve registrar uma queda de 38% nos lançamentos de imóveis, passando de um saldo de 33.955 unidades lançadas em 2014, para 21.000 em 2015.

 

As vendas de imóveis também devem sofrer uma redução de 20% neste ano, passando de 21.756 unidades comercializadas em 2014, para 17.300 em 2015. "No ano passado a situação já não estava tão boa, mas nada perto do que temos hoje", diz Bernardes.

 

Os estoques, que são contabilizados a partir do número de imóveis em construção e prontos, devem encerrar dezembro com um número 5% superior ao registrado em 2014. Enquanto em 2014, a cidade possuía 27.555 unidades em estoque, neste ano o número deve subir para 28.500.

 

O dado sinaliza a dificuldade que as construtoras têm tido para desovar suas unidades, já que quanto maior o estoque, maior é o número de imóveis sem comercialização.

No evento da Fiabci e do Secovi, que reuniu diretores de empresas do setor imobiliário e presidentes de entidades que representam o mercado, o tom era de completo pessimismo. O comentário de alguns participantes, inclusive, era que a grande adesão ao evento, que tinha como objetivo discutir as perspectivas para o mercado imobiliário em 2016, é um sinal de que a situação não está nada fácil.

 

O presidente do Secovi afirmou que o cenário deve continuar ruim para o setor. "A mensagem que eu posso deixar para vocês é que os dias não serão fáceis nos próximos dois anos pelo menos", afirmou.

 

Ele acrescetou, no entanto, que o mercado imobiliário já está trabalhando para fazer os ajustes necessários. "Hoje o setor está mais maduro para enfrentar a crise. Nós estamos tarabalhando para nos reinventar mais uma vez e buscar nichos de atuação, já que nós temos uma função social importantíssima: abastecer as cidades com habitação e gerar empregos", disse Bernardes.

 

Conforme destacou Octávio Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário no país é sustentado por quatro pilares: baixa taxa de desemprego; alta confiança do consumidor; crescimento de renda e inflação controlada.

 

“Neste momento, nós vemos uma deterioração desses quatro pilares. Com o aumento do desemprego, que já passou dos 8%, a alta da inflação e reajustes salariais que não cobrem a alta dos preços, a confiança do consumidor cai e a inadimplência sobe. Como consequência, os bancos emprestam menos dinheiro”, afirma Lazari.

 

Diante desse cenário, ele acredita que, assim como 2015, o ano de 2016 será bastante adverso para o setor. Mas, por outro lado, o comprador pode encontrar oportunidades. “O custo do crédito imobiliário ainda vai estar muito caro em 2016, então o comprador precisará pesquisar bem as taxas, mas acho ele vai encontrar boas oportunidades em relação ao preço dos imóveis”, afirma Lazari.

 

A possibilidade de uma eventual elevação da taxa Selic corrobora com a visão de que o crédito imobiliário pode ficar mais salgado. Na última reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), dois diretores votaram por uma elevação de 0,5 ponto porcentual na taxa e foi retirado do comunicado o trecho que fala sobre manutenção dos juros "por tempo suficientemente prolongado".

 

Como a taxa Selic é usada como referência para a definição dos juros cobrados em diversas operações de crédito do mercado, quando a taxa é elevada os bancos costumam seguir o mesmo comportamento. O Banco do Brasil, por exemplo, deve elevar as taxas de seus financiamentos imobiliários a partir de janeiro, segundo fontes do mercado informaram a EXAME.com.

 

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, compartlha da opinião do presidente da Abecip e também acredita que as restrições dos financiamentos imobiliários devem se manter e podem até piorar, mas o comprador pode, sim, encontrar bons preços de imóveis.

 

“Nós sabemos que os preços não estão registrando aumento real [alta acima da inflação] e em alguns lugares os imóveis têm até certa perda. Basta observar o noticiário para notar que as empresas estão precisando fazer caixa para pagar dívidas e têm realizado uma série de promoções. Do ponto de vista do comprador, a oferta é muito boa”, diz Petrucci.

 

O mais recente Índice FipeZap, que mede as variações no valor dos imóveis de 20 cidades brasileiras, mostrou que o preço médio do metro quadrado nos municípios analisados registrou queda real (variação inferior à inflação) de 7,44% de janeiro a novembro deste ano.

 

O economista do Secovi-SP afirma ainda que a oferta de imóveis na cidade de São Paulo é considerada equilibrada quando os estoques somam cerca de 17 mil unidades.

 

"Hoje São Paulo possui 27 mil unidades em estoque. Em 2010, quando eram 8 mil unidades em estoque, os preços subiram. Como os preços seguem a lei da oferta e da demanda, a tendência é que eles se mantenham estáveis ou caiam, mas claro que isso depende de outros fatores”, afirma Petrucci.

 

Como o mercado imobiliário em uma cidade grande como São Paulo é muito dinâmico, uma determinada região pode apresentar altas diante de uma inauguração de um shopping, por exemplo, mesmo que em outras regiões o mercado esteja em queda. Fatores políticos também podem afetar os preços, como um eventual processo de impeachment, que está cada vez mais iminente.

Celso Petrucci lembra que em 2010 as taxas médias de juros dos financiamentos imobiliários eram de 7,5% a 8% ao ano e hoje estão em torno de 10% ao ano.

 

Assim, o desconto no imóvel deve ser bom o suficiente para compensar os juros mais altos, caso o comprador não possa pagar o imóvel à vista. Já se houver recursos suficientes para quitar uma boa parcela do imóvel à vista, então, de fato, o momento é oportuno para compra.

 

Ao olhar a questão do ponto de vista do vendedor, contudo, o cenário se complica. Com as restrições no financiamento dos imóveis usados pela Caixa, que agora exige que o comprador dê uma entrada de pelo menos 50% do valor do imóvel, a demanda por unidades usadas deve continuar restrita.

 

Além disso, a competição com os imóveis vendidos por construtoras, que têm mais facilidade para baixar preços, torna o momento ainda mais difícil para o vendedor de imóveis usados.

 

“Para a pessoa física é mais difícil reduzir o valor do imóvel. Todo mundo que comprou imóvel entre 1999 e 2013 ganhou dinheiro. Mas, assim com um carro perde valor assim que sai da concessionária, os proprietários precisam começar a entender que seus imóveis podem se desvalorizar ou podem não registrar mais as grandes valorizações que registrava todo ano", afirma o economista-chefe do Secovi. 

 

Fonte: Exame